קנית דירה מקבלן? תתחדש על הליקוי בניה!

רכישת דירה היא אחת המהלכים המשמעותיים ביותר אצל אדם ממוצע, זו ההשקעה הכספית הגדולה ביותר ולרוב גם ההלוואה (משכנתא) הגדולה ביותר שאדם ייקח במהלך חייו, מהלך שתוצאותיו ילוו את רוכש הדירה שנים רבות.

אלא שדבר אחד שוכחים לציין בפני אותו רוכש אשר מצפה לקבל דירה חדשה, נקיה ומבריקה כי במקרים רבים (ואף רוב הסיכויים) כי הדירה הנרכשת יהיו בא ליקוי בניה והדבר יגרום למרדפים אחרי הקבלן, אשר פעמים רבות יעשה כל שביכולתו, בכדי להתנער מחובותיו כלפי הרוכש.

קבלת החזקה על הדירה – בעת קבלת החזקה בדירה (קבלת המפתח) מקיים נציג הקבלן סיור בדירה עם רוכש הדירה ומוודא שהדירה תואמת את המפרט הטכני ואין בה חוסרים (להלן: "פרוטוקול המסירה"). רוכש הדירה נוטה לחשוב כי עם קבלת המפתח לדירה, עסקת רכישת הדירה הסתיימה בהצלחה. לכן כשהוא מגיע למעמד קבלת הדירה, בדרך כלל הוא ישים לב בעיקר לליקויים קוסמטיים, כגון מרצפות סדוקות או שבורות, שקעים שלא הורכבו כראוי, הבדלי גוון בולטים בריצוף וכדומה, ואת זה הוא יציין בפרוטוקול המסירה. אולם יש ליקויים רבים שכלל לא נראים בעין בלתי מקצועית, ולעיתים גם עין כזו לא תראה אותם, והם יתגלו בבדיקה באמצעות מכשירי מדידה מיוחדים.

לכן, על הרוכש להגיע למעמד קבלת הדירה עם מומחה מטעמו שהוא מהנדס בניין ו/או חברת בדק בית על מנת לבצע בדיקה מקיפה ומלאה לדירה שזה עתה קיבל הרוכש. יש לקחת בחשבון שלא תמיד הקבלן יאפשר זאת, ובמקרה כזה יש לדאוג שהמומחה יגיע מיד אחרי הליך קבלת הדירה או ביום שלמחרת. הליקויים הנפוצים ביותר בבתים הם רטיבות כלואה בקירות ומתחת לריצוף כתוצאה מצנרת דולפת, איטום בגגות וחדירת מי גשמים, אריחי קרמיקה נושרים בחיפוי קירות המקלחות, ריצוף וצבע ועוד.

ברוב המקרים, הקבלן ינסה להיתלות בפרוטוקול המסירה ולטעון שהליקויים להם הרוכש טוען לא צוינו שם, וכי בחתימה עליו (הפרוטוקול) ויתר על טענות לגבי ליקויים שלא צוינו בו. עמדה זו של הקבלנים בדרך כלל לא תתקבל על-ידי בית המשפט, אך עדיין מומלץ להיות זהירים בעניין ולא לחתום על פרוטוקול הכולל סעיפי ויתור שכאלה.

החוק מגן על רוכשי הדירות:

החוק המגן על רוכשי הדירות הוא חוק המכר, והקבלן במסגרת הסכם הרכישה מחויב לציין את הסעיפים המהותיים להסכם המכר.

מהו חוק מכר דירות – החוק נועד להגן על רכשי הדירות בעניין ליקויי בנייה, חוסר התאמות, איחור במסירת החזקה בדירה, מצבים שאין עמידה בתנאי הסכם המכר ומצבים בהם הקבלן לא לוקח אחריות על ליקויי הבנייה.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק והיא תקופה קבועה בת 3 שנים.

בתקופת הבדק, חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח הקבלן שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה ו/או מהחומרים. לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים האלה:

1. אי התאמה יסודית של חלקי הבניין המשליכה על יציבות הבניין ובטיחותו.
2. אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש.
3. הרוכש הודיע למוכר על אי ההתאמה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

אחריות הקבלן לדירות שנרכשו מיום 6.4.2011 ואילך – תקופות הבדק שנקבעו בתיקון לחוק משנת 2011 חלות על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום 6.4.2011 ואילך, אלא אם כן הסתיימה בנייתה לפני מועד זה. תקופת הבדק על פי התיקון לחוק המכר (דירות) מהתשע"א-2011 היא כמפורט להלן:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
• כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בכדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת קבלת החזקה בדירה לרשות הרוכש, יש לפרטו בפרוטוקול קבלת הדירה.

אחריות הקבלן ו/או חברת הבנייה לתיקון הליקויים – בכל מקרה נהוג כי הקבלן מסדיר את כל הליקויים עד תום שנת המגורים הראשונה, למעט ליקויים שיש להסדירם במהירות כמו סתימה שעלולה לגרום להצפה, שקעים שאינם פועלים וכד'. על פי התיקון לחוק המכר, האחריות לרוכש דירה ניתנת לפי משך הזמן שחלף מיום קבלת החזקה בדירה (מיום קבלת המפתח); האחריות תישאר בתוקף גם אם הרוכש מכר את הדירה אחרי שקיבל אותה מהקבלן.

הקבלן תיקן אך התיקון היה לקוי ו/או הליקוי נשאר? מה עושים?!

בנוסף, ישנם מקרים בהם הקבלן מגיע ומתקן את הליקוי שהתגלה בדירה, אך בפועל תיקון זה פעמים רבות לא צולח ונקרא בשפה המקצועית תיקון "פלסטר", דהיינו תיקון שלא מבוצע באופן יסודי, אלא באופן חלקי ביותר במטרה "להרוויח" זמן עד אשר תקופת האחריות תסתיים. לשם כך קובע החוק כי במידה ואותו הליקוי חוזר על עצמו במשך שנתיים, אזי הרוכש יוכל לבחור האם הקבלן יבצע שוב את תיקון הליקוי או שהרוכש יביא איש מקצוע מטעמו לתיקון הליקוי ואז על הקבלן לממן עלות זו מכיסו.

איחור במסירת הדירה:

לא די בכך שלעיתים רבות, בדירה יש ליקוי בניה, אלא בעיה נוספת עמה צריכים רוכשי הדירות להתמודד היא איחור במסירת החזקה בדירה. פעמים רבות הקבלן מבטיח במסגרת הסכם הרכישה על מועד מסירה ובפועל מועד המסירה האמיתי מתעכב במשך תקופה ארוכה. גם לכך, חוק המכר נותן פתרון וקובע שאיחור של למעלה מ-60 ימים מיום המסירה שנקבע במסגרת הסכם הרכישה יחייב את הקבלן לשלם לרוכש, החל מהיום הראשון לאיחור, את שווי דמי השכירות במכפלת 150 אחוז לחודש חודש של איחור.

לסיכום: רכישת דירה מקבלן הינה מבורכת שכן מחירי הדירות רק עולים במרוצת השנים, אך חושה להיות ערניים ולבצע בדיקות במועד לעניין ליקוי הבניה שיתכן וקיימים בדירה. במידה ונתקלתם בליקוי בניה והקבלן מערים קשיים ו/או מתעכב באופן חריג בתיקון הליקוי, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בליקוי בניה על מנת שיתנהל מול חברת הבנייה וידאג לתיקון הליקוי בהקדם, ובמידת הצורך יגיש תביעה בבית המשפט לצורך קבלת כל הסעדים אשר רוכשי הדירות זכאים להם מכוח חוק המכר וכן מכוח הסכם הרכישה שנחתם מול הקבלן.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

*עו"ד רועי שעיה הינו מרצה בתחום המקרקעין ובעליו של משרד עו"ד רועי שעיה ושות'- העוסק בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית.

מנחם בגין 82 (בניין בית אופקים), קומה שלישית, תל-אביב.

טל': 03-6810072