האם צריך לשלם למתווך גם במידה והעסקה לא הושלמה לבסוף? כמה ידרשו לקוחות שמנסים לעקוף את הסכם בלעדיות? ומה מונע את הקמתו של גוף האחראי על תחום האתיקה של המתווכים? הצצה מדאיגה לתחום פרוץ:
חוק המתווכים במקרקעין, שנכנס לתוקפו בחודש אפריל 1997, קובע שכל התקשרות והסכם תיווך – בין לקוח למתווך יהיו בכתב בלבד – ועל הסכם התיווך לעמוד בתנאים ובהוראות שקובע החוק, אחרת יבוטל תוקפו של ההסכם ותישלל זכאות המתווך לדמי תיווך. לא די בפעולת התיווך עצמה, אלא חייבת להיות הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים הנדרשים בתקנות המתווכים, לרבות: שם המתווך ושם הלקוח מספרי זהותם וכתובתם, סוג העסקה הנדרשת (מכירה/השכרה), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך – שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ. יודגש, המדובר בתנאי מינימום, אי מילוי בהסכם התיווך פרטים מינימליים אלו יכולים לשלול את זכאותו של המתווך לדמי התיווך.
יודגש כי תביעות רבות של מתווכים לתשלום דמי תיווך נדחו ע"י בתי המשפט השונים מכיוון שהמתווך אשר ערך את הסכם התיווך מול הלקוח לא מילא את הסכם התיווך כפי שנדרש ממנו בתקנות המתווכים.
הדברים אמורים גם לגבי חובת תום הלב המוטלת על המתווך, המחויב לתת לרוכש הפוטנציאלי מידע אמין והוגן על הנכס, ולא להכשילו בעסקה שאינה לטובתו. מתווכים שמעלו בחובת אמון זו לא יהיו זכאים לשכרם ואף לעיתים יחויבו בפיצויים בגין רשלנותם.
מאידך, כל הפרת אמון מצד הלקוח תחייב אותו לא רק בתשלום שכר התיווך, אלא גם בפיצוי המתווך. לרוב, הפיצוי יכפיל את שכר התיווך במקרה שהלקוח הפר את ההסכם (בתנאי שהדברים כתובים בבירור בהסכם התיווך שנחתם בין הצדדים).
יש לדעת כי בין מתווך לבין הלקוח יש שני סוגי הסכמים: הסכם הזמנה בכתב- דהיינו הסכם תיווך רגיל אשר בו על המתווך להיות הגורם היעיל אשר הביא בפועל את הצדדים להתקשרות בגין הנכס נשוא עסקת התיווך, ולעומת זאת מרבית המתווכים יעדיפו להחתים אתכם על הסכם התיווך השני הקרוי הסכם בלעדיות:
סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי המתווך יכול להחתים את הלקוח על הסכם בלעדיות, הנחתם בנפרד מהסכם התיווך הרגיל, ובו על המתווך לפרט את פעולות השיווק שאותן נדרש המתווך לבצע בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות – פעולות שיקנו לו חזקה על היותו הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעסקה. כלומר במסגרת תקופת הבלעדיות לא משנה כיצד הגיע הצד השני לעסקה יהיה על הלקוח לשלם את דמי התיווך למתווך כל עוד המתווך ביצע את פעולות השיווק כפי שצוינו בהסכם. הסכם זה, כפי שיוכלו להעיד מוכרי נכסים רבים, עלול ליצור תסכול רב, שהרי גם במקרה שהרוכש התגלגל לעסקה באופן אקראי או כתוצאה מפעילות שיווקית של המוכר עצמו, המתווך עדיין ידרוש את שכרו כתוצאה מהעסקה.
המחוקק הגביל את המתווך בביצוע הסכם בלעדיות לתקופה מסוימת, על מנת לא לפגוע יתר על המידה בצרכן (הלקוח), כך בדירת מגורים ניתן לחתום על הסכם בלעדיות לתקופה של עד 6 חודשים, ובכל נכס אחר שאינו דירת מגורים ניתן לחתום על בלעדיות לתקופה אשר אינה עולה על שנה מיום חתימת הסכם הבלעדיות.
יוער כי בתקופת הבלעדיות אם הלקוח מצא את הקונה ו/או את השוכר באמצעות מתווך אחר אזי יהיה הלקוח חשוף לתשלום כפול של דמי התיווך הן למתווך שעמו הוא חתום על הסכם בלעדיות והן למתווך שהיה בפועל הגורם היעיל וגרם לביצוע ההתקשרות בין הצדדים.
תפקידו של המתווך הוא להביא את הצדדים לחופה, אולם לא להיכנס בשעריה. משהגיעו הצדדים לכדי עריכת הסכם, עליהם לשלם למתווך את שכרו גם אם ההסכם בוטל בסופו של דבר בגין חילוקי דעות או הסכמת הצדדים. על אף התמרמרותו המובנת של הצד שנפגע מביטול ההסכם, עדיין הוא יהיה מחויב בתשלום שכר התיווך ויהא עליו לתבוע תשלום זה מהצד שביטל או הפר את ההסכם.
סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי למתווך יש איסור לבצע כל פעולה משפטית הקשורה להסכם המכר או הסכם השכירות וחל על המתווך איסור לערוך ו/או לשנות את ההסכמים הללו, במידה והמתווך הפר איסור זה הרי שהוא לא יהיה זכאי לדמי התיווך, כאשר פעמים רבות בתי המשפט דחו תביעות רבות של מתווכים שביקשו לקבל את דמי התיווך, משהתברר שערכו או סייעו לערוך את זיכרון דברים או את החוזה בין הצדדים. על המתווך חל איסור מוחלט לטפל בכל פן משפטי של עסקת המכר ו/או הסכם השכירות והתערבות כזאת שוללת את זכותו לשכר.
למרבה הפליאה, אין בישראל גוף המפקח על ענייני האתיקה בענף התיווך. התנהלותם המנוגדת לרוח החוק של מתווכים לא מעטים הביאה לכך שב-2013 התווסף לחוק המתווכים סעיף המורה על הקמה של ועדת משמעת שמטרתה להחזיר את אמון הלקוחות לענף התיווך.
עד היום טרם הוקמה ועדה כזאת ויש לקוות שברשם המתווכים ישכילו להזדרז לייסד גוף שיהווה כתובת לתלונות על התנהלות לא תקינה של אנשי התיווך ויידעו להדיר את מי שאינם ראויים לעסוק בענף.
עו"ד רועי שעיה עוסק בתחום המקרקעין ודיני מתווכים ומשפט מסחרי-אזרחי ומשמש מרצה בקורסי ההכנה לבחינות רשם המתווכים ובימים אלו יוצא לאור ספרו "דיני מתווכים".
מנחם בגין 82 (בניין בית אופקים), קומה שלישית, תל-אביב.
טל': 03-6810072
