איך לבחור עורך דין לליווי משפטי של דיירים בפרויקט תמ"א 38?

מומחיות – חשוב לשכור את שירותיו של עו"ד מתחום הנדל"ן והמקרקעין אשר יש לו ניסיון בייצוג דיירים. עו"ד בעל ניסיון יהיה בעל ראיה רחבה וכוללת ובעל יכולת יצירתית לפתור בעיות, ובכך יתרום רבות לקידום הפרויקט, שכן מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות ביותר. ריבוי ההתקשרויות-הדיירים, היזמים, אנשי המקצוע בתחום לצד הקשיים המשפטיים ברישום גג כיחידה פרדת הופכים את המשימה לבלתי אפשרית בלי עו"ד המומחה בתחום תמ"א 38. מעבר לכך, חשוב שלדיירים יהיה עו"ד מקצועי שייצג אותם במקרה של אי הבנה או סכסוכים מול היזם או מול העירייה שמעכבת תהליכים מסוימים.

תפקידו – תפקידו של העו"ד תלוי בסוג המינוי סוכם איתו ובמעורבות שלו בפרויקט. קיימים שני סוגים של מינוי: עו"ד מייצג ועו"ד מלווה. חשוב ללמוד ולהבחין בין שני סוגי המינויים, תפקידם, מי מכין את הטיוטה הראשונה, מי מעדכן את הדיירים, היכן חותמים וכיצד, מי הסמכות המאשרת לדיירים לחתום על ההסכם, כיצד מתנהל המשא ומתן, הליווי המשפטי עד לסיום הפרויקט ושינוי צו בית משותף חדש.

תפקידו של עוה"ד המייצג את בעלי הדירות אל מול היזם הוא להגן על זכויותיהם. עליו לדאוג ולוודא שמימוש אינטרסים של הגורמים העומדים מול הדיירים (היזמים, הקבלנים והחברות) לא יבוא על חשבון זכויות הדיירים. בנוסף, בסופו של המשא ומתן על עורך הדין לערוך ולנסח את ההסכמות שגובשו לכדי מסמך משפטי מחייב.

חשוב לזכור כי תמ"א 38 היא עסקת נדל"ן לכל דבר. מעמד החתימה על החוזה הנו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה. עו"ד מיומן ומקצועי, המתמצא היטב בפרטי תמ"א 38, יוכל להעניק לכם הסבר מפורט על זכויותיכם וחובותיכם, לייצג את האינטרסים שלכן מול הקבלן ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתוכנית.

יש חשיבות לבניית מסמך משפטי פרטני, הקובע בצורה ברורה ביותר את חובות הצדדים האחד כלפי משנהו. מצד אחד, חובות היזם כלפי בעלי הדירות, האחריות שלו, הערבויות שעליו לתת, ייפוי הכוח. זאת כמובן לצד הסנקציות שיחולו עליו באם יסטה בצורה מהותית מסעיף כלשהו בהסכם. ומן הצד השני, חובות בעלי הדירות כלפי היזם, כך שזה יוכל לבצע ולהשלים את המיזם בצורה הטובה והיעילה ביותר. תפקידו של עוה"ד הוא סוג של שליחות חברתית, העומד תמיד לצד בעלי הדירות, העומדים חשופים אל מול גופים גדולים ומקצועיים, מגן עליהם מפני פגיעה ודואג לשמירה על זכויותיהם, באופן זה תהיו בטוחים.

• ליווי לאורך התהליך – חשוב מאוד שעו"ד ילווה את היזם ואת הלקוחות לכל אורך התהליך ויסביר את כל הפרטים בפירוט ובבירור תוך בדירה שכולם מבינים. ליווי מלא מתחילת העסקה, חתימה על ההסכם, הכרות הצדדים, דיווח לרשויות ועד תום העבודה.
• משא ומתן – חשוב לוודא כי עורך הדין מוכן למשא ומתן מול היזם בכדי להעניק לכם את התנאים הטובים ביותר. פרטים רבים נכללים בתמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנה כגון: חדרי אשפה, לובי, חזיתהמבנה, חדר מדרגות, הרחבת דירות, הענקת מגורים ארעיים במקרים מסוימים וכ'ו. במקרים רבים ההבדל בצורת הפרויקט ואיכות בנייתו נובעת בין היתר מניהול מו"מ קשוח של עורך הדין מטעם הדיירים אל מול היזם.
• התמודדות עם דייר סרבן – פרויקטים רבים מלווים בלא מעט מכשולים וקשיים בדרך. כמעט בכל פרויקט כזה נתקלים בדייר אחד או קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט. קיימות סיבות רבות לסרבנותו של דייר החל מאי רצונו בקיום הפרויקט, החשש לפגיעה באיכות החיים בזמן הפרויקט וכן דיירים המעוניינים לנצל את כוחם ואת הצורך בחתימתם להנעת הפרויקט, ולהתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים, דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם כדי להפעיל לחץ גדול יותר. כתוצאה מסרבנות הדיירים, פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו, ופחות בשלבי החוזה המשפטי. לעו"ד מומחה ומיומן ישנן דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטית והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים.
• שכר טרחת עורך דין – מקובל ששכר טרחת עו"ד משולם על ידי היזם, בהתאם למידת מעורבותו בפרויקט, כך שדיירי המבנה אינם מוציאים שקל מכיסם. עם זאת, ישנם דיירים שמתעקשים לשלם את שכרו של עורך הדין בעצמם, משום שהם לא מסכימים מבחינה אתית כי היזם יממן את ייצוגם בהסכם.

לסיכום: תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית אשר מטיבה עם הדיירים, אך ישנה משמעות רבה בבחירת עו"ד העוסק בתחום למען הצלחת הפרויקט וקידומו בזמן סביר.

* עו"ד רועי שעיה הינו מרצה בתחום המקרקעין ובעליו של משרד עו"ד רועי שעיה ושות'-העוסק בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית.

עו"ד רועי שעיה הינו מרצה בתחום המקרקעין ובעליו של משרד עו"ד רועי שעיה ושות'-העוסק בתחומי המקרקעין וההתחדשות העירונית.

מנחם בגין 82 (בניין בית אופקים), קומה שלישית, תל-אביב.

טל': 03-6810072