ליקויי בנייה בדירה חדשה: איך לזהות אותם ולתת לקבלן לעבוד בשבילך?

רכשתם דירה חדשה, התרגשות באוויר – אבל מה תעשו אם תגלו סדקים בקירות, רטיבות באמבטיה או רצפה ששוקעת? ליקויי בנייה הם לא רק מטרד אסתטי, הם עלולים לפגוע באיכות החיים שלכם ולעלות לכם ביוקר אם לא תפעלו נכון. במאמר הזה אסביר לכם, מתוך הידע המשפטי והניסיון שצברתי, איך לזהות את הליקויים החשובים באמת, מה אומר החוק, ואיך לגרום לקבלן לתקן את הליקויים – מבלי שתצטרכו לעבוד בעצמכם או לרוץ אחרי בעלי מקצוע.

מה הם בעצם ליקויי בנייה ולמה זה קורה?

כשהמפתח לדירה החדשה סוף סוף בידיים, אף אחד לא רוצה לחשוב על כך שהיא עלולה להכיל פגמים. אבל המציאות בישראל היא שליקויי בנייה נפוצים למדי. מדובר בפגמים הקשורים לאיכות התכנון, הביצוע או החומרים שבהם השתמש הקבלן. ליקויים אלו עשויים להתגלות מיד עם הכניסה לדירה, ולעיתים – רק לאחר חודשים או שנים של מגורים.

כמי שמלווה לקוחות בהתמודדות משפטית מול קבלנים וחברות בנייה, אני רואה שוב ושוב מקרים שבהם הדיירים לא ידעו מהן הזכויות שלהם, ונותרו עם נזקים לא מתוקנים, עוגמת נפש והוצאות כבדות.

ליקויים יכולים לכלול: סדקים בקירות, רטיבות ונזילות, איטום לקוי, אריחים רופפים, תקלות במערכות החשמל, חריגות תקן, חלונות שלא נאטמים ועוד.
חשוב לדעת: גם אם הליקוי נראה "קטן", הוא עלול להעיד על בעיה עמוקה יותר.

מה אומר החוק – והאם אפשר לחייב את הקבלן לתקן?

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מחייב את הקבלן למסור דירה תקינה, בהתאם לתקנים המקובלים ובאיכות סבירה. לצד החוק, קיימות תקופות אחריות ובדק – כלומר, פרקי זמן שבהם הקבלן חייב לתקן ליקויים, גם אם הם התגלו לאחר מסירת הדירה.

החוק מחלק את האחריות לשני שלבים:

• תקופת בדק: לרוב נמשכת בין שנה לחמש שנים (תלוי בליקוי הספציפי). בזמן זה הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שנמצא, למעט אם הוא מוכיח שהדייר גרם לו בעצמו.

• תקופת אחריות: חמש שנים נוספות לאחר תקופת הבדק. בזמן זה נטל ההוכחה עובר לרוכש, שצריך להוכיח שהליקוי נובע מרשלנות הקבלן או אי-עמידה בדרישות החוק.

המשמעות היא ברורה: גם אם עברו כמה שנים מאז קיבלתם את המפתח – עדיין ייתכן שאתם זכאים לתיקון מלא, על חשבון הקבלן.

כך תזהו ליקויי בנייה לפני שיהיה מאוחר מדי

לפני שממהרים להגיש תביעה – כדאי קודם להבין אם באמת מדובר בליקוי בנייה בר תיקון. הנה כמה דרכים מומלצות, שאני, בתור עורך דין מקרקעין עם ניסיון של 15 שנה בליווי עסקאות רכישת דירת קבלן, תמיד ממליץ ללקוחותיי לאמץ:

הזמנת בדק בית מקצועי: בדק בית הוא בדיקה הנערכת על ידי מהנדס או מומחה מוסמך, אשר עובר על הדירה ביסודיות ומאתר ליקויים, קטנים וגדולים כאחד. דו"ח בדק בית הוא כלי מרכזי ביכולת שלכם לדרוש תיקונים – וגם קבילה בבית משפט.

תיעוד מוקפד: צלמו כל ליקוי, קחו סרטונים, שמרו הודעות מול הקבלן. זכרו – המסמכים שתכינו היום עשויים להיות הראיות שלכם מחר.

בחינה חוזרת לאורך זמן: לעיתים ליקויים מתגלים רק בעונות מסוימות (למשל רטיבות בחורף). אל תניחו ש"אם הכול נראה בסדר עכשיו – כנראה אין בעיה". המשיכו לבדוק.

אילו ליקויים נחשבים קריטיים?

לא כל כתם או סדק מצדיק תביעה. אבל ישנם ליקויים שמצדיקים פעולה מיידית:

• רטיבות מתמשכת – עלולה להעיד על איטום לקוי או בעיה בצנרת, ולגרום לנזק מבני.

• ליקויי חשמל – סכנת חיים ממשית.

• סדקים עמוקים בקירות תומכים – עלולים להצביע על בעיית יסודות.

• ליקויי בטיחות במעקות, מדרגות או מרפסות – פוגעים בשימוש התקין ובחוקיות הדירה.

לצד אלה, גם ליקויים אסתטיים (כמו ריצוף עקום או קירות לא ישרים) עשויים להצדיק תיקון, במיוחד אם חורגים מהמותר לפי התקן.

איך לגרום לקבלן לתקן – מבלי להיגרר להליכים ממושכים

הצעד הראשון הוא תמיד לפנות לקבלן בכתב. אני ממליץ לנסח מכתב רשמי, לצרף דו"ח בדק בית ולציין דרישה לתיקון במסגרת החוק. ככל שהפנייה שלכם תהיה מדויקת יותר – כך יקטן הסיכוי שהקבלן יוכל להתחמק.

אם הקבלן מתעלם או דוחה את הדרישה – יש דרכים לפעול:

1. פנייה למפקח על הבנייה או לרשם הקבלנים – במיוחד כאשר מדובר בליקויים חמורים.
2. הגשת תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות – במקרים פשוטים, ניתן להגיש תביעה ללא עורך דין, אך לרוב אני ממליץ להיעזר בעו"ד כבר בשלב זה.
3. ניהול משא ומתן להסכמה או פיצוי כספי – לא תמיד הפתרון הוא תיקון בפועל. לעיתים עדיף לקבל פיצוי ולהביא גורם חיצוני מקצועי.

כך תוודאו שהקבלן לא "מושך זמן"

קבלנים רבים נוקטים בטקטיקה של דחיות. הם מבטיחים לבוא "שבוע הבא", מבצעים תיקונים שטחיים, או מציגים את הליקוי כזניח. כדי להתמודד עם זה – צריך להיות חכמים:

• לוח זמנים כתוב – דרשו מהקבלן התחייבות בכתב למועד סיום התיקונים.

• מעקב שיטתי – בכל שלב, תעדו מה נעשה, מה לא נעשה ומה הובטח.

• ליווי משפטי מקצועי – נוכחות של עו"ד הופכת אתכם לשחקנים רציניים – הקבלן יבין שלא משתלם "למרוח אתכם".

רשימת בדיקות מומלצות לפני ואחרי קבלת הדירה

להלן רשימת בדיקות שכדאי לבצע עם קבלת הדירה החדשה:

לפני קבלת הדירה:

• בדיקת איטום בגג, מרפסות וחדרי רחצה.

• בחינת שיפועים בריצוף, במיוחד באמבטיה.

• בדיקת לחץ מים ומערכות ניקוז.

• תקינות מערכות חשמל וארונות חשמל.

• תקינות פתיחה וסגירה של חלונות, דלתות ומסילות.

אחרי הכניסה לדירה:

• מעקב אחר הופעת כתמי רטיבות.

• בדיקת תפקוד של דוד החשמל.

• בחינה חוזרת של ריצוף – האם אריחים מתנתקים?

• האם מופיעים סדקים חדשים לאורך הזמן?

תקופות בדק ואחריות לפי סוג ליקוי

לפני שאתם מתייאשים – כדאי להכיר את זכויותיכם לפי סוג הליקוי (הזמנים תקפים לדירות שנקנו מיום 6.4.11 ואילך):

לפי החוק, ניתן להגיש תביעה גם אם הקבלן סיים את אחריותו, במידה והוכח שהליקוי נגרם באשמתו.

טיפ זהב אל תוותרו על שמאות משפטית במקרה של נזק מתמשך במקרים שבהם נגרם נזק משמעותי (כמו ירידת ערך דירה עקב ליקוי שלד), חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך שיעריך את הנזק. חוות דעת של שמאי היא מסמך מכריע בתביעה – ולעיתים תאפשר לכם לקבל פיצוי הרבה מעבר לעלות התיקון בלבד.

ליקויי בנייה בדירה חדשה – התנהלו נכון, ותנו לקבלן לעבוד בשבילכם

ליקויי בנייה בדירה חדשה הם תופעה נפוצה ומצערת – אך לא גזירת גורל. החוק עומד לצידכם, ויש בידיכם את הכלים להכריח את הקבלן לתקן או לפצות. אנו במשרד עו"ד רועי שעיה מאמינים שהדרך לכך מתחילה בזיהוי נכון של הליקויים, תיעוד שיטתי, פעולה מהירה וייצוג משפטי מקצועי. צרו איתי קשר עוד היום לייעוץ מקצועי כדי להבטיח  שהנכס שהשקעתם בו כל כך הרבה, יהיה לכם לבית מוגן, בטוח ומושלם.