סכסוך שכנים בבית משותף הינו אחד הסכסוכים המשפטיים הנפוצים ביותר כיום בערכאות השיפוט השונות, וכולל נושאים רבים ומגוונים כגון: אי תשלום מיסי ועד בית, ליקויי רטיבות שחדרו לדירת השכן, דייר סרבן, הסגת גבול של אחד השכנים בחלקים המשותפים של הבניין, בנייה בלתי חוקית, מטרדים לשאר השכנים, איומים ואלימות פיזית בין שכנים ועוד.
במאמר זה, יוסבר מה יש לבצע כאשר נתקלת באחת הבעיות שתוארו לעיל.
נושאי סכסוך שכנים בבית משותף מוסדר ב"פרק ו'- בתים משותפים" במסגרת חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק").
סעיף 58 לחוק קובע כי על כל דייר בבית המשותף מוטלת החובה לשלם את התשלומים השוטפים להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, במקרים בהם מדובר בתשלומים גבוהים מהרגיל באופן משמעותי (לדוג' התקנת מעלית בבניין) דורש החוק הסכמה של כלל הדיירים בבניין. במידה ואחד הדיירים אינו משלם את מיסי הוועד, לנציגות הוועד פתוחה האפשרות להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין לו יש סמכות בלעדית לדון בסכסוך מעין זה, בדרישה לחייב את הדייר הסורר לשלם את תשלומי מיסי הוועד וכן להשית עליו את הוצאות ההליך .
ישנם מצבים בהם אחד השכנים בבניין משתלט על גג הבניין המשותף או שהחל לאכסן את ציודיו במקלט הבניין או מקרה בו השכן השתלט על החניה המשותפת והופך אותה לחנייה הפרטית שלו, במקרה כזה הן נציגות הבניין והן כל אחד מהדיירים בניין יכול להגיש תביעה בדרישה לפנות את הסגת הגבול שנוצרה. ע"פ סעיף 72(ב) לחוק , צד שנפגע מהסגת הגבול יכול לפנות בעניין או לבית המשפט המצוי באיזור בו מצוי הבית המשותף או בתביעה אצל המפקח על המקרקעין לפי בחירתו.
אחת התביעות השכיחות ביותר בבתי המשפט כיום הינה תביעה על נזקים לדירה שנגרמו עקב ליקוי רטיבות מצד אחד השכנים בבניין. כך שעקב רטיבות שהחלה מביתו של השכן נגרמו נזקים לדירה אחרת בבניין ולעיתים למספר דירות בבניין. ע"פ סעיף 3 לתקנון המצוי (סעיף 64 לחוק) יש זכות לדייר נפגע לדרוש מהנציגות לפתור את בעיית הנזק שנגרמה לו. במקרים אלו, חשוב לבדוק תחילה האם לשכן המזיק או לנציגות הבית המשותף יש ביטוח אשר מכסה נזק מסוג זה. במקרה ונוצרה אצלכם בעיית רטיבות שמקורה בדירת השכן, יש לפעול במהירות על מנת לצמצמם את הנזק ככל הניתן. על כן, יש להודיע לשכן על הנזק שנגרם לכם ולדרוש ממנו לטפל בתיקון הליקוי בהקדם, ככל והשכן מתעלם מפנייתכם יש להוציא מכתב לשכן בדרישה לתיקון הליקויים. במידה והשכן ממשיך בסירובו לתקן את הליקויים שנגרמו עקב ליקוי הרטיבות מדירתו, ניתן להגיש תביעה בעניין בדרישה לפיצוי בגין כלל הנזקים שנגרמו לכם. בתביעה זו, יש לצרף חוות דעת שמאית אשר תעריך את גובה הנזק הכספי שנגרם לכם.
במקרים בהם שכן מחליט לשנות את החזית החיצונית של הבניין, לרבות צביעת דירתו החיצונית בצבע שונה מכלל הבניין או הצבת אנטנה סלולרית וכדו' הרי שע"פ החוק הקירות החיצוניים של דירה בבית משותף הינם חלק בלתי נפרד מהבניין המשותף, ולפיכך הדבר מהווה עילה לתביעה במסגרת סכסוך שכנים בבית משותף.
במקרה של מטרדי רעש, לכלוך וריחות, קיימות תקנות רבות אשר נועדו להקל על שגרת החיים. לגבי רעש לדוגמה, נקבע כי "לא ישיר אדם, לא יצעק ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 14:00 ל-16:00 ובין השעות 23:00 ל-07:00 למחרת". ההוראות תקנת משנה (א) לא יחולו על פעולה המבוצעת אגב חגיגה או שמחה באחד המועדים האלה:
(1) ליל יום העצמאות;
(2) ליל פורים;
(3) ערב יום מנוחה ומוצאי יום מנוחה – עד חצות;
(4) ליל יום ירושלים.
כאשר מדובר במטרד של ריח רע, לדוג' זבל שאחד השכנים מותיר זרוק בכניסה לבניין , או שאחד השכנים אינו מרים את הצואה שהותירה אחריה חיית המחמד שלו , חשוב לדעת כי ניתן לפנות לפיקוח העירוני בעניין וכן ניתן להגיש תלונה רשמית באתר משרד איכות הסביבה, בנוסף, קיימים חוקים ותקנות רבים אשר נועדו לסייע לנו במקרים כאלו בדיוק, עורך דין המתמחה בתחום יכול לעשות שימוש בהוראות הקבועות בחוק ולהביא לכך שהאחרים למטרד יביאו לידי סיומו ובמקרה הצורך אף יפצו אתכם על הנזק שנגרם לכם.
ראשית, חשוב שנבין כי ניהול תיק משפטי בדבר סכסוך שכנים בבית משותף, הינו ניהול תיק משפטי לכל דבר ועניין. על פי סעיף 73 לחוק, הזכות להגיש תביעה במסגרת סכסוך שכנים בבית משותף הינה לנציגות הבית (לוועד) או לבעל דירה בבית משותף. הערכאה השיפוטית אשר מיוחדת לניהול תיקי סכסוך שכנים בבית משותף הינה לשכת המפקח על רישום המקרקעין. למפקח על רישום המקרקעין ניתנו סמכויות להכריע בעניין סכסוך שכנים בבית משותף ע"פ סעיף 72 לחוק, למפקח על רישום המקרקעין נתונות סמכויות אשר נתונות לשופט בבית משפט השלום מכח סעיף 74 לחוק (ובהתאם לכך על המפקח על המקרקעין להיות בקריטריונים הנדרשים לשופט שלום) . בין סמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין הינן: מתן צווי מניעה, מתן צווי עשה, מתן הוראות שונות לבעלי הדין, מתן החלטות ביניים, שמיעת ראיות וכן מתן פסקי דין בתיקים שנידונים בפניו.
הליך של סכסוכי שכנים המתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין הוא הליך משפטי לכל דבר, ועל כן חשוב מאוד כי הצדדים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. כאשר עורך הדין בוחן היטב את טיבן של הראיות המצויות ברשותו ורואה אם הסכסוך נמצא בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, או שמא יש לפתוח בהליך בפני בית משפט השלום. חשוב לבחור עו"ד המתמקצע בתחום אשר ידע היטב את החוקים והתקנות הרלוונטיים לעניין.
חלק ניכר מן המקרים של סכסוכי שכנים מובילים למצב של איום או הטרדה ואף חלילה למצב של אלימות פיזית. במצב זה יש להגיש תלונה בעניין למשטרת ישראל ולאחריה לשקול הגשת בקשה לצו למניעת הטרדה מאיימת. במסגרת צו זה, מטיל בית המשפט הגבלות שונות על המטריד, לרבות הרחקתו מדירת השכן, ו/או איסור על המטריד ליצור כל קשר עם הנפגע ו/או לאסור עליו לשאת נשק, לדרוש ממנו ערובה לקיום הצו ועוד.
כדי לקבל צו למניעת הטרדה מאיימת, יש להוכיח לבית המשפט כי אין מדובר במקרה ראשון של הטרדה, אלא בעניין החוזר על עצמו. וכן יש להראות כי קיים חשד סביר כי המטריד ימשיך במעשיו גם בעתיד. צו למניעת הטרדה מאיימת מהווה כלי משפטי יעיל מאוד במקרה של סכסוכי שכנים, ועל כן אם אתם סובלים מאיום או הטרדה מצד שכן, זכרו את האפשרות של קבלת הצו, כאשר מומלץ בטרם פנייה לבית המשפט בעניין מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום סכסוכי שכנים אשר יבחן את הבקשה ואת סיכוייה.
**האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום
*עו"ד רועי שעיה מתמחה בדיני מקרקעין וסכסוכי שכנים. עו"ד שעיה מרצה במגוון תחומים ובעליו של משרד עו"ד ר. שעיה ושות'- העוסק במשפט מסחרי- אזרחי .
כתובת: דרך מנחם בגין 82 "בית אופקים", קומה 3 תל אביב
טל': 03-6810072
